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房子成本定价是个梦
发布时间:2014-06-06           浏览量:619 次
商品属性之一:成本定价是个梦
倘若按马克思的劳动价值论来给房地产定价,那么“天下寒士”将“俱欢颜”了。
因为劳动价值论要旨是凝结在物品中的劳动,价值围绕使用价值。简化为成本定价,也就是房价以钢筋水泥加砖头的价格来计算。
但这样的话,即便北上广深一线城市新建住宅的建筑安装成本最高也不超过2000元/平方米,而且这些年来增幅并不明显,至于中西部就更低了。当然还有建房子的土地,好比生产面包的面粉。
不过,即便算上地价、开发费用等,开发商合理的利润率,房价也不会高到哪里去,房地产就不会成为一个主要的社会矛盾了。
但作为一种人类生活必需品,商品住宅的价格真的可以超出成本很多倍,像奢侈品一样吗?显然不是,除非稀有的北京四合院、上海市区的民国别墅。
商品属性之二:提折旧就是书呆子
如果用现代经济学的供求关系来给房地产定价,就会发现供不应求之时,房价就会上涨,供过于求之时,房价就会下跌。
现实中,商品住宅供给加大或者库存增加确实会影响到房价,譬如2014年3月末,杭州为了托市,当地房地产主管部门竟然修改了房屋的库存数量,从11万套减少到7万套。
只是,理论毕竟只是理论,现实中还要更复杂,每一套房子都有大小、户型差异,而商品住宅的开发售卖周期较长,很难像教科书上一般商品那样迅速出清。因而供需关系只是决定房价的一个重要要素,但不是最重要的。
也有人会用租金回报率来测算房价,但实际上这有点类似鸡和蛋的关系,上海商品住宅一般租金回报在1%~2%,假如合理值在5%~8%,又怎么能说是作为分子的租金低了,还是作为分母的房价高了呢?
此外,既然是商品,房屋作为固定资产,那么房价估算是要计算折旧的,但在现实中,提折旧势必要被笑话为书呆子。
所以,用商品属性来分析房价还是有些苍白的。
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